خانه ای درشهر تهران، خیابان مطهری، کوچه حیدری، پلاک 13 از روز 1/5/1394 تا 1/5/1395 به اجاره دیگری داده می شود. مالک در روز 1/1/ 1395 آن را به دیگری می فروشد و موعد تحویل 1/5/1395 تعیین می شود. این بیع در حالی است که خریدار به وجود عقد اجاره جاهل است. خریدار در روز 1/2/1395 از عقد اجاره مطلع شده وآن را به شخص ثالثی می فروشدوسپس درروز 1/3/1395 خانه بواسطه زمین لرزه تلف می شود. با توجه به فرض فوق و استدلال به قانون و اصولِ حقوقی به سوالات زیر پاسخ دهید :

الف- وضعیت حقوقی عقد بیع و اجاره اولی را تحلیل فرمایید ؟

ب- وضعیت حقوقی بیع دوم را تحلیل فرمایید ؟

برای حل این مساله ازطریق داده های زیر که درسوال آمده است، به پاسخ دست می یابیم :

1. مورد معامله : از آدرس دقیق که شامل کوچه و پلاک هست، معلوم می شود که عین معین است زیرا یک مصداق خاص و جزیی قابل اشاره با این و آن دارد.

2. فروش در حین اجاره :

عقد بیع و اجاره به استناد ماده 498 ق.م صحیح است . اجاره در هرحال به قوت خود باقی است خریدار جدید قائم مقام خاص فروشنده در رابطه با مستاجر می شود ولی در مورد بیع دو وضعیت متصور است : وضعیت اول - خریدار نادان به وجود اجاره به استناد وحدت ملاک ماده 53 ق.م حق فسخ عقد بیع را به استنادخیار تخلف از شرط ضمنی دارد. وضعیت دوم – خریدار نخواهد که عقد را فسخ کند یا  به وجود اجاره  عالم باشد؛ که در این صورت هم عقد اجاره به قوت خود باقی است .

 

3. فروش توسط خریدار جاهل به شخص ثالث در روز 1/2/1395 :

این عمل به منزله اسقاط ضمنی حق فسخ خریدار می باشد بنابراین عقد اجاره به قوت خود باقی است و خریدار جدید اگر به وجود عقد اجاره نادان باشد؛ می تواند عقد بیع را با توجه به همان چه گفته شد؛ فسخ نماید.

4. تلف در روز 1/3/1395 :

اگرچه خریدار در ظاهر و به طور فیزیکی مبیع را تحویل نگرفته است و به تلف مبیع قبل قبض شبیه است ولی چون آن را بعد از بیع، به دیگری اجاره داده است؛ چنان است که یک بار مبیع را گرفته و مجدداً آن را به قبضِ دیگری داده است پی نمی توان قاعده تلف مبیع قبل قبض را درمورد بیع جاری دانست ولی چون مورد اجاره قبل از انقضای مدت اش تلف شده است اجاره مشمول قاعده تلف مورد معامله قبل قبض شده و عقد به استناد ماده 483 ق.م منفسخ می گردد .

..............................................................................................................................

مساله دوم - (نیمسال دوم 95 – 1394 )

شخصی مغازه ای را در سال 1378 با اجاره نامه عادی و امضای یک شاهد مرد عادل به دیگری اجاره می دهد. در قرارداد اجاره شرط می شود : « مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد » مستاجر دو ماه بعد از عقد اجاره آن را به شخص ثالثی اجاره می دهد. با استدلال به قانون و اصول حقوقی :

الف-  اجاره فوق تابع احکام کدامیک از قوانین است ؟

قرارداد فوق در حاکمیت قانون 76 واقع شده ولی فاقد شرایط شکلی آن است چون به استناد ماده 2 ق.ر.م.و.م 1376 قراردادهای عادی اجاره باید تابع شرایط شکلی زیر باشد :

1. درج مدت   2. دو نسخه   3. امضای دو شاهد

طبق بند 5 ماده 2 آیین نامه اجرایی ق.ر.م.و.م 1376 مصوب 19/2/1378 اگر فاقد این شرایط شکلی باشد؛ تابع این قانون نیست بلکه تابع قانون مدنی و اراده خصوصی طرفین می باشد . پس در اجاره فوق به دلیل وجود یک شاهد در معامله تابع قانون مدنی است .  

ب- وضعیت حقوقی اجاره اول و شرط ضمن آن و اجاره دوم ( اجاره مستاجر با ثالث ) را تحلیل فرمایید ؟

طبق ماده 474 ق.م مستاجر اصولاً حق انتقال به غیر دارد مگر شرط خلاف شده باشد  شرط و عقد صحیح است ولی در مورد اجاره دوم دو فرض قابل تصور است :

فرض اول – عدم انتقال قید اجاره باشد : اجاره دوم باطل است .

فرض دوم – عدم انتقال شرطِ اجاره باشد : اجاره دوم صحیح است ولی اجاره اول به دلیل خیار تخلف از شرط فعل منفی حقوقی قابل فسخ است .