www.persianlaw.tk 

 

                www.persianlaw.tk        


جناب آقای دكتر محمود احمدی‌نژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
عطف به نامه شماره ۹۹۷۷۲/۳۵۳۵۹ مورخ ۲۴/۶/۱۳۸۶ در اجراء اصل یكصد و بیست و سوم (۱۲۳) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون پیش‌فروش ساختمان كه با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یكشنبه مورخ ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ و تایید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی

شماره۲۵۳۳۵۹ ۱۶/۱۱/۱۳۸۹
وزارت دادگستری ـ وزارت مسكن و شهرسازی
قانون پیش‌فروش ساختمان كه در جلسه علنی روز یكشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یكهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تائید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره ۷۴۸۹۳/۱۱۳ مورخ ۹/۱۱/۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.

رییس‌جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد

قانون پیش‌فروش ساختمان

ماده۱ـ هر قراردادی با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تكمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذكور با هر نوع كاربری از ابتدا یا در حین احداث و تكمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالكیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی كه به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایه‌گذارانی كه در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستاجرین اراضی اعم از ملكی، دولتی، موقوفه كه به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ـ پلاك و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملك
۳ـ اوصاف و امكانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی كه واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، كاربری و مساحت كل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترك و سایر مواردی كه در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ ـ تعیین تكلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادركننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰ـ معرفی داوران
۱۱ـ احكام مذكور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده۳ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالكیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارك زیر است:
۱ـ سند رسمی مالكیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاكی از این‌كه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی كه پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذكور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادركننده پروانه می‌باشد.
ماده۵ ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده۶ ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مكلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
۱ـ درصورتی كه واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پاركینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد
ماده۷ـ درصورتی كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكیكی، كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچكدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌كه بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده كمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر كارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه كند.
ماده۸ ـ در تمامی مواردی كه به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد كارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده۹ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد كه از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده۱۰ـ درمواردی كه بانكها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانك به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالكیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده۱۱ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق كنند.
ماده۱۲ـ درصورتی كه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مكلف است به تقاضای هریك از طرفین ظرف یك‌ماه گزارش پیشرفت كار را ارائه نماید.
ماده۱۳ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالك ملك پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر درصورتی‌كه تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارك مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفكیك و یا افراز ملك پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده۱۴ـ درصورت انجام كامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌كه صرفاً اقدامات جزئی تا تكمیل پروژه باقیمانده است (كمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیكی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تكمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی كه طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با كسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده۱۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبكار او نیست.
ماده۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را كتباً به دفترخانه تنظیم‌كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت یك هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام كلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده۲۰ـ كلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشكل از یك داور از سوی خریدار و یك داور از سوی فروشنده و یك داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یك داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر كارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده۲۱ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماكن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح كه در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یكصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.
ماده۲۲ـ شهرداری‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده۲۳ـ اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یك روز تا یك‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذكور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شكایت شاكی خصوصی یا وزارت مسكن و شهرسازی و با گذشت شاكی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
ماده۲۴ـ مشاوران املاك باید پس از انجام مذاكرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یكی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یك‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه كسب و برای بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم می‌شوند.
ماده۲۵ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همكاری وزارت مسكن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یكشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یكهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی




طبقه بندی: بانک قوانین،

تاریخ : سه شنبه 19 بهمن 1389 | 06:17 ب.ظ | نویسنده : سید مهدی رفوگر | نظرات
.: Weblog Themes By SlideTheme :.