تماس با ما

ایمیل: sayedmahdirafougar@yahoo.com

حقوق مدنی 1 -کارشناسی ارشد حقوق خصوصی -دانشگاه آزاد یزد

مدنی 1       جلسه اول بعد از حذف و اضافه 1/12/93  استاد: رفوگر

مبحث اجاره املاك  (تاریخچه)

تا قبل از تصویب قانون موجر ومستاجر 1362 اجاره محل های مسكونی تابع قانون مدنی و محل های تجاری نیز تابع یك ماده واحد بوده. پس از تصویب قانون موجر و مستاجر سال 1356 كلیه محل ها اعم از مسكونی و تجاری تحت شمول این قانون درآمد. بعد از قانون 56 قانون موجر و مستاجر سال 1362 به تصویب رسید واجاره محل سكونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی و اختصاصی این قانون و تراضی و توافق طرفین (مواد 1و15 قانون) و به طور استثنایی برخی اجاره های محل های مسكونی مانند خانه های ما زمانی تابع قانون 56 قرار گرفت پس از این دو قانون، قانون موجر و مستاجر 1376 تصویب شد. این قانون (سال76) شامل محل های مسكونی وتجاری بود در مواردی كه محلی نه برای سكونت و نه برای كسب وتجارت به اجاره داده می شود مانند واگذاری محل های عمومی مثل درمانگاهها، بیمارستانها،انجمن هاو سندیكا ها و... طبق تبصره 2 ماده 14 قانون سال 56 وتبصره 1 ماده از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكونت می باشد

به عنوان

نتیجه باید گفت كلیه قراردادهای كه مربوط به محل مذكور كه قبل از قانون 76 منعقد شده باشد حسب مورد تابع مقررات قانون مدنی ،قانون 56و62 قرار دارد و قراردادهای اجاره ای كه مربوط به محل های كسب و پیشه و تجارت باشد تابع قانون 56 و ماده واحدهای آن می باشد. اما پس از تصویب قانون جدید موجر و مستاجر 76 كلیه اماكن تجاری و مسكونی تابع قانون اخیر و قانون مدنی می باشد. در مورد طبیعت مقررات این قوانین باید گفته شود كلیه قواعد موجود در قانون 56 به جهت حفظ نظم عمومی و حمایت از طبقه مستاجر بوده و اصولاً قانونی امری است مگر دلیل خاصی برای حاكمیت اراده طرفین وجود داشته باشد اما قانون 62و76 امری نبوده و بر پایه حكومت اراده و اصل آزادی قرارداده می باشد.

 سوال : هر چند قرارداد در مرحله انعقاد تابع اراده طرفین است آیا برای ادامه و استمرار آن تابع همین موضوست یا خیر؟  درجواب باید گفته شود در بین قوانین موجود تفاوت وجود دارد قانون 56 از حیث مدت و تعیین اجاره بهاء اصولاً تابع اراده طرفین نیست و عقد اجار مقید به مدت نیست و پس از انقضای مدت همچنان عقد اجاره ادامه می یابد. یكی از مصادیق محدود مالكیت در حقوق ایران قانون 56 است چرا كه اصل بر این است كه هر كس حق خواهد داشت هر تملیكی در ملك خود انجام دهد اما در این قانون با محدودیت روبروست حتی اگر طرفین شرایطی را ضمن عقد پیش بینی كرده باشند در همه موارد الزاماً لازم الاتباع نیست. از این حیث قانون 56 با قواعد عمومی قراردادها سازگار نیست اما قانون 76و 62 به اصل حاكمیت اراده برگشته است و استثنائات قانون56 را از میان برده است (مواد 1 قانون62 و 76) سوال : در صورتیكه بین قانون 76 وقانون مدنی تعارض به وجود آید تكلیف چست؟ جواب: همانگونه كه توضیح داده شده اصل بر این است كه قانون 76 تابع اراده طرفین است بنابراین طرفین می توانند در خصوص مدت قرار داد نحوه پرداخت اجاره- نحوه تعدیل اجاره بهاء و موارد فسخ آن تراضی و توافق نمایند.

بنابراین تراضی بر هر قانونی مقدم است لذا زمانی نوبت به قانون مدنی و قانون 76 می رسد كه طرفین توافق و تراضی نكرده باشند. بنابراین می توان گفت به این ترتیب باید رعایت شود:

 1-تراضی و توافق طرفین ( در مرحله اول)

2- قانون موجر و مستاجر 76 چرا كه یك قانون خاص نسبت یه قانون مدنی است( وحله دوم)

 3- در صورت نبود توافق و یا سكوت قانون سال 76 نوبت به قانون مدنی كه یك قانون عام است می رسد.(وحله سوم)

سوال اگر مبنای تراضی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و قانون مدنی چیزی نبود و مسئله ای طرح شود كه آن مسئله در قانون 62و 56 آمده در این صورت آیا می توان به آن قواعد استناد نمود؟ جواب : در این خصوص در صورتیكه قوانین مذكور ساكت باشد می توان با وحدت ملاك از قانون 56و62 حكم قضیه را صادر نمود به عنوان مثال در خصوص تعمیرات عین مستاجره،قوانین 76 و قانون معرفی بعضاً سكوت اختیار كرده اند كه می توان با توجه به وحدت ملاك از قانون 56 مواردی را كه نیاز است استنباط و استخراج نمود.

شرایط شكلی قرار داد:

با توجه به اینكه عقد اجاره یك نوع عقد رضایی است نیازی به انجام تشریفات خاص ندارد صرف تراضی و توافق طرفین عقد اجاره منعقد می گردد.مطابق قوانین موجود حتی نیازی به كتبی بودن قرار داد نیست بالاخص قانون 56 همین كه رابطه استیجاری بین طرفین محرز باشد و مقصود واقعی دو طرف عقد اجاره باشد برای اثبات آن كافیست. اما قانون 76 بر عكس قانون 56 صرف وجود قصد اجاره را كافی نمی داند بلكه شرایط دیگری برای آن مقرر نموده است كه اگر آن تشریفات رعایت نشود ضمانت اجراهای خاص این قانون اجرا نخواهد شد. (مانند تخلیه فوری) البته در صورتی كه تشریفات رعایت نشود قرار داد صحیح است اما تابع قوانین دیگر از جمله قانون مدنی خواهد بود.

نكته: چون عقد اجاره یك عقد رضایی است لذا نیاز به شرایط خاص ندارد.

نظرات

:: دوشنبه 11 خرداد 1394 01:14 ب.ظ

سلام
فقط چند روزه وبلاگم رو راه اندازی کردم ، موضوع وبلاگ من یکم اختصاصیه ، یعنی فقط با وبلاگ های پر محتوا مثل وبلاگ تو تبادل لینک می کنم . اینجوری هم بازدید تو زیاد میشه و هم بازدید من.

ممنون میشم یه سر بزنی و باهام تبادل لینک کنی

:: دوشنبه 11 خرداد 1394 12:56 ب.ظ

یا سلام
از شما دوست عزیز دعوت میکنم که وبلاگ خود را در دایرکتوری انجمن وبلاگ نویسان ثبت کرده و به جمع ما بپیونیدد.
با تشکر

:: دوشنبه 11 خرداد 1394 12:50 ب.ظ

www.tree.vistablog.ir

:: دوشنبه 11 خرداد 1394 12:42 ب.ظ

سلام عزیزم وبلاگ خیلی قشنگی دارید آیا دوست داری وبلاگت را به هزاران كاربر اینترنت معرفی كنید

همین امروز لینك خود را ثبت كنید تا 1000 بازدید رایگان فقط تا آخر سال دریافت كنید

درباره سایت

سید مهدی رفوگر
*وکیل یایه یک دادگستری
*دانش آموخته ی دوره دکترای تخصصی حقوق خصوصیPhD
*مدرس دانشگاه
*عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

آخرین عناوین
پیوندها

امکانات سایت